Det betyder belligenhed for din salgspris

Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed… Navnet på tv-programmet, hvor håbefulde danske boligkøbere jagter drømme boligen, er stadig ret så sigende, når det gælder boligpriserne. For din boligs beliggenhed har rigtig stor betydning for din pris. Der findes også en lang række eksempler på, at boliger af omtrent samme stand og størrelse er solgt til en pris 12 gange større eller lavere af modparten, der blot har beliggenheden til forskel. Din boligs beliggenhed har derfor meget at sige for den pris, som du kan få for den.

Hvad påvirker vurderingen af beliggenheden?

Flere faktorer spiller ind, når din boligs beliggenhed skal vurderes. Overordnet kan man sige, at den geografiske beliggenhed spiller den afgørende faktor, men vurderingen af den geografiske beliggenhed påvirkes yderligere af en lang række ting, som faktisk kan spille meget ind på din pris. Det er groft sagt disse ting, der afgør, hvor attraktiv din geografiske beliggenhed er. Vi vil her redegøre for en lang række af dem, samt forklare hvordan de spiller ind, så du får en bedre forståelse af, hvordan de helt konkret påvirker din boligs pris.

Områdets demografi

Du har sikkert hørt betegnelser så som: ”det er et godt område”, der dækker over en form for social kategorisering af de eksisterende beboere i et område. Der er også noget om snakken, når det gælder beliggenhedens betydning for din pris. Løn- og uddannelses niveauet i området spiller direkte ind på vurderingen af din boligs beliggenhed. Hvordan så det? Jo højere uddannelsesniveau indbyggerne har i det konkrete område, jo højere vil deres lønniveau også være. Jo højere et lønniveau, jo højere krav og ønsker til boligerne. Disse ting har som regel også en direkte indflydelse på de offentlige servicetilbud i området, da de høje lønniveauer afgør, hvor mange skatteindtægter den enkelte kommune har.

Områdets attraktivitet

Hvornår er et område attraktivt? Et område er attraktivt, når der er et stort udbud af job- og uddannelsesmuligheder. Især når disse kombineres med gode transportmuligheder til og fra arbejde, samt kort afstand i forhold til skoler, daginstitutioner og indkøbs muligheder. Det er blandt andet derfor, at områder som København, Århus og Trekants området vurderes som værende mere attraktive end for eksempel Lolland, Falster, Nordjylland og Langeland. Når områderne er attraktive, vil der være en øget tilstrømning af mennesker, der ønsker at flytte dertil. Det får priserne til at stige, især hvis udbuddet af boliger ikke er tilsvarende til efterspørgslen derefter. Hvor attraktivt en beliggenhed vurderes til at være, påvirker også boligernes liggetid. Og det påvirker igen din pris, for jo mere attraktiv en beliggenhed er, jo hurtigere vil købere være nødsaget til at købe. Det betyder, at du som sælger står stærkere i forhold til at få den ønskede salgspris, end hvis din bolig har en beliggenhed, hvor der er en gennemsnitlig høj liggetid. Som køber, ja, så betyder det, at du skal betale mere for den pågældende bolig, end hvis du vælger en tilsvarende med en anden beliggenhed.

Derfor vælges området

Når man som køber skal på boligjagt, er boligens placering i forhold til nuværende eller potentielle jobmuligheder en afgørende faktor. Især hvis man ikke ønsker dagligt at bruge flere timer på transport til og fra arbejde. Boligens beliggenhed vælges derfor ofte ud fra jobmulighederne. Det betyder, at boligers beliggenhed er direkte påvirket af antallet af jobmuligheder i området – især på tværs af brancher. Det er blandt andet derfor, at du ser faldende eller stillestående boligpriser i områder, hvor uddannelses- og jobmuligheder er fjernet eller forsvundet. En bolig er ikke blot et hjem, men også en fysisk placering der vælges ud fra de fremtidsmuligheder valget af den konkrete bolig og beliggenhed kan give køberen. Du kan derfor bruge tommelfingerreglen, at jo tættere din bolig er på et stort antal arbejdspladser, jo højere vil efterspørgslen være efter den – og jo højere pris vil den have.

Udbud og efterspørgsel

Med den tommelfingerregel i mente rammer vi næste punkt, nemlig udbud og efterspørgsel. Jo flere der gerne vil bo på den pågældende beliggenhed - eller så tæt derpå som muligt, jo højere vil efterspørgslen være efter netop den beliggenhed. Som et direkte resultat deraf vil din boligs pris blive højere eller lavere.

Naturlige omgivelser

Omgivelserne påvirker selvfølgelig også din pris, når man taler beliggenhed. Men, det er faktisk ikke det afgørende. Det kommer for alvor først i spil, når din beliggenhed er vurderet ud fra den ovennævnte faktorer. Altså, din boligs beliggenhed i forhold til et stort udbud af arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner vejer højere end naturskønne omgivelser. Der hvor du for alvor opnår en god beliggenhed, er, når disse faktorer alle bliver mødt. Groft sagt kan man sige, at hvis din beliggenhed både er praktisk og skøn, så er den endnu mere attraktiv, end hvis disse faktorer havde stået alene. Når disse faktorer står alene, viser de danske boligpriser, at praktisk vejer højere end skøn.

Det påvirker din beliggenhed negativt

Der er skam ikke kun faktorer, der påvirker din boligs pris i en opadgående retning. Der er også ting, der påvirker vurderingen af din boligs beliggenhed negativt. Oftest vil det være boligens beliggenhed i forhold til ting som støj, fare og andre former for generende elementer.

Støjgeners betydning for beliggenheden

Flere ejendomsmæglere bruger en tommelfingerregel, der går på, at din boligs pris falder med op til 2.000 kr. per kvadratmeter, hvis den ligger indenfor en afstand på under 100 meter i forhold til en kirke. Her er det simpelthen kirkeklokkernes ringen, der er med til at trække din boligs beliggenhed ned. Har du en bolig på 200 kvadratmeter, kan du derfor risikere et pristab på op mod 400.000 kr. i forhold til en tilsvarende bolig med en bedre beliggenhed.

Lugt og forurening

Støj, forurening og lugtgener påvirker alle vurderingen af beliggenheden og har alle betydning for din pris, der som udgangspunkt altid vil blive trukket ned af disse ting. Derfor vil du typisk opleve, at boliger med en beliggenhed tæt på enten store trafikerede veje, så som hovedveje og motorveje, vil have en lavere pris en tilsvarende boliger med en anden beliggenhed. Forureningen spiller også ind her. Støjgener findes også i forbindelse med boliger beliggende tæt på enten store elmaster eller vindmøller. Især fordi disse foruden støjen også mistænkes for at være kræftfremkaldende. Og boliger beliggende tæt på potentielt kræftfremkaldende ting er bare ikke et hit.

Beliggenhed i forhold til skole og indkøb

Vælger du en bolig med længere afstand til både skoler, daginstitutioner og indkøbs muligheder, vil dette som udgangspunkt altid være noget, der trækker ned i prisen. Med en længere afstand menes en afstand længere, end man kan forvente, at børn kan cykle eller gå til og fra skole. Herunder også om de kan tilbagelægge denne afstand under sikre forhold via for eksempel cykelstier og lignende, så de ikke er i fare i forhold til den almene trafik. Beliggenheden forringes yderligere, hvis der er et begrænset udvalg af offentlige transportmuligheder til disse.

Det lokale kvadratmetergennemsnit

Du kan få en god indikator for, hvad boligerne skal og bør koste i dit lokalområde, når du ser på den gennemsnitlige kvadratmeterpris for området. Når du har den, kan du gange op og få et rigtigt godt udgangspunkt for, hvad en gennemsnitlig bolig på din boligs størrelse vil koste med en gennemsnitlig beliggenhed i dit område. Derfra kan du så justere på prisen, ud fra om din bolig vurderes over eller under gennemsnittet for området på parametre så som stand, lokal beliggenhed, transportmuligheder og afstand til negativt påvirkende faktorer.

Beliggenhedens påvirkning på dit boliglåns pris

Det er ikke blot selve købs- eller salgsprisen på din bolig, der bliver påvirket af din boligs beliggenhed. Det gør dine muligheder for at finansiere et eventuelt boligkøb nemlig også. Især efter finanskrisen har bankerne stillet skrappere krav til boligkøbere, når det gælder boliger med en beliggenhed, der i bankernes øjne er mindre attraktivt. Du kan derfor opleve, at du får tilbudt andre lånevilkår eller bliver mødt med andre krav af banker og kreditforeninger, hvis du ønsker at købe en bolig med en beliggenhed, der vurderes mindre attraktiv. Helt konkret kan det i værste tilfælde betyde, at du bliver nægtet et boliglån, med mindre du køber en bolig, som banken vurderer, at du kan sælge igen på et senere tidspunkt. Fra bankens side er det et forsøg på at sikre sig, at de kan få deres penge ind igen, skulle du ikke kunne betale dit lån tilbage. For dig kan det betyde, at du i stedet for en bolig til for eksempel en million er henvist til at købe en bolig til to millioner med en tilsvarende beliggenhed, idet den af banken vurderes mere efterspurgt, når den skal sælges igen. Så beliggenheden betyder ikke kun noget for din salgspris, den betyder også noget for dine omkostninger ved at købe den.