Sådan sælger du uden mægleren

De fleste ved, at der er mange udgifter forbundet ved at sælge sin bolig samt flytte. Derfor kigger de fleste efter at spare hvor der spares kan. Overvejer du at sælge din bolig? Så skulle du måske tage muligheden for selvsalg med i overvejelserne.

Skal man have tilknyttet en ejendomsmægler, når boligen skal sælges? Nej, det behøver du ikke nødvendigvis. Du kan nemlig også vælge at sælge din bolig uafhængigt. Det er det, man populært kalder for selvsalg. Der er en lang række fordele forbundet med at sælge selv. Selvsagt sparer man det betydeligt store beløb, som ejendomsmægleren ellers skal have i salær for sit arbejde. Dette er blot en af de mange fordele ved selvsalg, og derfor kan du her blive taget i hånden og læse om, hvordan du sælger din bolig via selvsalg, og hvad det kræver af dig som sælger. Men nu tænker du sikkert, at der må være en hage, for ellers ville ejendomsmæglerne ikke selv have tag over hovedet. Selvfølgelig er der andre faktorer at tage i betragtning, og netop derfor kommer vi også ind på, hvilke udgifter der følger med, når du selv står i spidsen for salget af din bolig.

Selvsalg som et koncept

De fleste danskere vælger at benytte en ejendomsmægler, når boligen skal sælges. Det kan være en nem og tidsbesparende løsning, som du dog også får lov at betale for. Samtidig er det også en løsning som oftest ikke er nødvendig. Vælger du at sælge din bolig uden om ejendomsmægleren, skal du være opmærksom på at det kræver en ekstra indsats fra din side, da du selv skal føre salgsprocessen. Herunder selve salget af boligen, fremvisninger og lignende. Yderligere vil det være nødvendigt at investere penge i salget, så helt uden udgifter bliver så altså ikke, selvom du skærer ejendomsmægleren fra i forløbet. Både fordele og de ting som du skal have med i betragtning, vil blive vægtet her i artiklen, så du nemt kan danne dig et overblik, og træffe den endelige beslutning.

Spar salæret

En af de fordele som uden tvivl vægter tungest, når man vægter mellem selvsalg og salg gennem ejendomsmægler, er, at man sparer mæglersalæret ved førstnævnte løsning. I gennemsnit ligger et mæglersalær på omtrent 100.000 kr. Salærets størrelse afhænger selvfølgelig af salgsprisen på din bolig, da man typisk beregner størrelsen ud fra, at det skal være 1 til 6 procent af boligens salgspris. Det betyder, at jo højere pris du skal have for din bolig, jo flere penge skal du også af med til en ejendomsmægler. Til sammenligning kan du nærmest holde mæglersalærets størrelse op mod det, som kræves i udbetaling af køberen. Dette skaber et mere håndgribeligt billede af det salær, som betales til mægleren. I visse tilfælde ser man, at sælgeren er i stand til at få en form for rabat, hvis der er forhold ved boligsalget, som tvinger ejendomsmægleren til at gå ned i pris.

Mæglersalær kontra selvsalg

Som tidligere nævnt vil der også være udgifter ved at sælge din bolig selv. Stiller du disse udgifter overfor mæglersalæret, er det ikke utænkeligt, at du kan spare et sted mellem 20.000 og 40.000 kr. Og dette er vel at mærke, efter alle udgifterne til boligsalget er fraregnet det samlede beløb. For når man har skåret det ind til benet, er det cirka det beløb, som du reelt set betaler ejendomsmægleren for, for at lave salgsarbejdet. Derfor kan du spare dette led væk og snuppe pengene til dig selv i stedet, hvis du vælger selvsalg.

Attraktiv bolig – selvsalg er oplagt

Har din bolig en attraktiv beliggenhed og er i god stand? Så vil den sandsynligvis være eftertragtet på boligmarkedet. Det betyder at du allerede placerer dig relativt langt henne i salgsprocessen, og eventuelt kan spare en del udgifter i forhold til markedsføring. Hvis du ovenikøbet allerede har potentielle købere på hånden, så er det i bund og grund en dyr omgang at lade en ejendomsmægler stå for papirarbejdet. Her kan du i samarbejde med en boligadvokat, væsentligt billigere få lavet det papirarbejde, der kræves i forbindelse med en ejendomshandel. Herefter kræver det ikke meget mere før de næste beboere kan flytte ind og nyde deres nye omgivelser.

Dokumentation og rapporter

Vælger du at sælge din bolig uden hjælp fra ejendomsmægler, skal du som ansvarlig være opmærksom på de krav til dokumentation, som gør sig gældende ved salg af ejendom. Normalvis håndterer din valgte mægler ansvaret og udgifterne, men med selvsalg er det noget, du må tage på egen kappe. I forbindelse med en bolighandel skal der bruges dokumenter som:
  • BBR-ejermeddelelse
  • Offentlig ejendomsvurdering
  • Energimærke
  • Tilstandsrapport (herunder også isoleringsattester og dokumentation på udførte forbedringer, samt bygge- og brugstilladelser)
  • El-rapport
  • Indhentning af tilbud på ejerskifteforsikring
  • Tingbogsattest
  • Kommuneoplysninger
  • Økonomiske dokumenter (skattebillet, pantebreve, årsopgørelse(r), låneoplysninger og seneste terminsopkrævning og opgørelse over forbrugsudgifter)
  • Restgældsoplysninger
  • Jordforureningsattest
  • Matrikelkort
  • BBR-ejermeddelelsen, den offentlige ejendomsvurdering og energimærket kan du som sælger selv skaffe forholdsvist billigt via www.boligejer.dk, hvor de er tilgængelige via login med NemID. I forbindelse med salget vil du som sælger for det meste være ansvarlig for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter salget. Dette kan du dog komme uden om, ved at leve op til de krav der stilles i forhold til huseftersynsordningen.

    Huseftersynsordningen

    Huseftersynsordningen dækker over udarbejdelse af en tilstandsrapport, el-rapport, samt indhentning af en ejerskifteforsikring – herunder tilbud til køber på en deling af forsikringspræmien. I forbindelse med huseftersynsordningen er det vigtigt at huske på, at tilstandsrapporten ikke må være ældre end højst seks måneder. Det kan derfor være en fordel først at få udarbejdet en tilstandsrapport, når der er konkret interesse fra en potentiel køber. For el-rapporten er der en levetid på 12 måneder. Det vil altså sige, at du kan risikere, at du skal indhente og betale for disse rapporter flere gange i et salgsforløb, hvis din bolig ikke bliver solgt inden for seks måneder.

    Prisen på dokumenterne

    En del af de påkrævede dokumenter er forholdsvis billige at indhente, herunder tingbogsattesten. Kommuneoplysningerne, skattebilletten og restgældsoplysningerne kan du indhente gratis. De resterende dokumenter, energimærket, tilstandsrapporten, el-rapporten og ejerskifteforsikringen koster som regel 12.000 kr. I de nogle dyrer tilfælde kan disse udgifter løbe op i et sted mellem 20.000 og 30.000 kr.

    Markedsfør din bolig

    Markedsføringen af boligen omfatter alt fra billeder af boligen, tekst til salgsannoncer, indrykningen af salgsannoncer, besvarelser af henvendelser fra potentielle kunder, samt fremvisning af boligen. Du kan indrykke gratis annoncer enkelte steder eller forsøge at sælge din bolig via sociale medier som Facebook, men i langt de fleste tilfælde er du bedre tjent med også at indrykke boligannoncer andre steder - også selvom det koster ekstra. I forhold til billeder og tekst til salgsannoncen kan du her spare en del, hvis du selv er ferm med et kamera og evner at redigere billederne, så din bolig fremstår bedst muligt. Er dette ikke tilfældet, vil du drage fordel af at hyre en professionel fotograf hertil, da billederne er altafgørende i salget af din bolig. Det er i høj grad dem, som fungerer som blikfang i din markedsføring. For at minimere dine markedsføringsomkostninger, bør du målrette din markedsføring for lokalområdet, da du her har større chance for at ramme interesserede, fremfor hvis du bevæger dig længere væk fra området. Dette skyldes, at det i mange tilfælde kræver en del, hvis folk skal rykke teltpælene op og flytte på tværs af landet. Og skulle dette være tilfældet, retter de fleste deres søgning mod et bestemt område, som de ønsker at flytte til. Selvsagt er det også en fordel at skyde en smule med spredehagl, så man rammer et bredere segment.

    Øvrige udgifter

    Ved siden af dine udgifter til dokumentering og markedsføring af boligen, skal du medregne advokatomkostninger. Det sker i forbindelse med salgsaftalen, samt rådgivning i forbindelse med selve salgsforløbet. Det at have en boligadvokat med i forløbet er noget, som bestemt er anbefalelsesværdigt, især hvis det er første gang, at du står overfor at sælge en bolig. Tilgangen af en boligadvokat vil være en fordel for dig som sælger, idet du dermed sikrer dig rent juridisk, at salget forløber smertefrit og uden ubehagelige overraskelser efterfølgende.

    Hvad bliver det endelige beløb?

    Hvor meget skal jeg så regne med, at det kommer til at koste mig, hvis jeg selv vil sælge min bolig? Svaret dertil er meget individuelt, idet der er mange forskellige faktorer at tage i betragtning. Herunder er boligens stand og beliggenhed, der spiller en stor rolle. Det er altså ikke aktuelt at komme med et kvalificeret bud. Gennemgår du artiklens nævnte udgiftsposter, giver det dig måske et lille indtryk af, hvor meget udgifterne til et selvsalg bliver. Du kan sagtens ende med at have solgt dit hus for kun 20.000 kr., hvis alle forhold spiller, men på den anden side kan det også koste dig en del mere, for eksempel hvis det kræver, at du hæver dit markedsføringsbudget. Husk altid at budgetter konservativt. Det vil sige, at du altid sætter potentielle udgiftsposter ud fra det højest tænkelige udgiftsloft. Dertil skader det ikke at medregne en buffer på 10 til 20 procent af det samlede udgiftsbeløb, så du slipper for ubehagelige og dyre overraskelser, der kan forhindre eller forringe dit boligsalg. Vi arbejder lige nu på at lave en side, hvor du nemmere kan lave et budget og få et overblik over hvad dit salg vil koste.